73 51 52 50 jushjelpa@jushjelpa.no

Hva gjør du når du mottar oppsigelse fra din utleier?

 

Når man som leietaker mottar en oppsigelse fra huseier er det lett å la tankene panisk fare tilbake til hektiske og klamme dager som boligsøkende. Noen ganger kan en oppsigelse også føles urettferdig og tyngende, til og med urettmessig. Det er derfor viktig at man som leietaker vet hvilke rettigheter og vern man har i en oppsigelsessituasjon.

 

Husleieloven stiller flere krav til utleiers oppsigelse. Nedenfor vil det redegjøres litt for de forskjellige kravene og deretter for følgene av at disse ikke er tilfredsstilt.

 

Formkrav

I følge husleieloven har man i et leieforhold som er inngått på ubestemt tid krav på skriftlig oppsigelse fra utleieren. Leieavtaler som er skrevet for en bestemt tidsperiode opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid, så fram til ikke annen oppsigelsesadgang uttrykkelig er avtalt. De krav loven stiller til skriftlighet tilsier at oppsigelse pr. e-post eller tekstmelding ikke er tilfredsstillende. Oppsigelsen kan leveres skriftlig mot kvittering, ved brev eller sikrest ved at den sendes rekommandert. En oppsigelse må ikke signeres eller bekreftes av leietaker før den trår i kraft. Det er nok at den oppfyller skriftlighetskravet i loven og er forsvarlig sendt leietaker.

 

Det er videre krav om at utleieren må gi begrunnelse for oppsigelsen. Denne må også være skriftlig. Det kreves derimot ikke noen inngående begrunnelse, og utleier kan ved rettslig prøving av oppsigelsen påberope seg andre grunner enn de som er gitt i oppsigelsen. Utleier kan kun si opp en tidsubestemt avtale dersom husrommet skal brukes som bolig av utleier selv, husrommet skal rives eller ombygges, leietaker har misligholdt avtalen eller om det foreligger annen saklig grunn til å si opp leieavtalen. Det er ikke stilt særlig høye krav til en slik saklig grunn. Kravet innebærer at utleier må ha en bestemt og akseptabel grunn som knytter seg til leierens forhold eller sitt eget ønske med henhold til disponeringen av husrommet.

 

Det må framgå av oppsigelsen at leietaker skriftlig kan protestere til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Videre må det gjøres klart at dersom leietakeren ikke protesterer innen fristen, taper han eller hun retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven. Utleieren kan i så fall begjære tvangsfravikelse etter oppsigelsestidens utløp om leietaker ikke flytter frivillig.

Det kan være hensiktsmessig å protestere om oppsigelsen ikke er saklig begrunnet eller vil virke urimelig. Om du som leietaker protesterer skriftlig mot oppstigelse til utleier, faller oppsigelsen bort om ikke utleier reiser søksmål mot leietaker innen tre måneder etter at leierens frist løp ut. Tar utleier rettslige skritt, vil det rettslige organet prøve om oppsigelsen er ulovlig eller urimelig og om avtalen derfor skal settes til side. En oppsigelse som skyldes vesentlig mislighold fra leietaker vil ikke kunne bli satt til side.

 

Ugyldig oppsigelse

En oppsigelse som ikke oppfyller kravene ovenfor, er ugyldig. Dette betyr at du som leietaker kan se bort fra den og fortsette å bo. Utleieren kan imidlertid sende en ny oppsigelse som oppfyller kravene, og i så fall løper ny oppsigelsesfrist fra denne oppsigelsen ble mottatt. Man må være klar over at om man flytter i henhold til en ugyldig oppsigelse, anses den som godtatt, og man kan ikke da i ettertid påberope seg at oppsigelsen er ugyldig.

Det er kun leie av vanlige leiligheter og hus som nyter slikt vern etter loven. Oppsigelsesvernet gjelder ikke for leie av hybel på ubestemt tid, garasjer eller boder. Man må også være klar over forskjellen på oppsigelse og heving av avtale. Hvis en leieavtale heves på grunn av vesentlig mislighold, for eksempel manglende betaling eller vedlikehold, gjelder ikke oppsigelsesfristene og vernet etter husleieavtalen og loven. Da faller avtalen bort umiddelbart.

 

Oppsigelsestid

Utleieren må forholde seg til den oppsigelsestid som er avtalt mellom partene. Med mindre noe annet er avtalt, er fristen etter loven tre måneder ved leie av vanlig leilighet eller hus. Ved leie av hybel, garasje eller bod er oppsigelsestiden én måned. Vanligvis kan man ikke si opp tidsbestemte leieavtaler så fram til ikke annet er avtalt.

 

Dersom du skulle ha noen spørsmål angående oppsigelse av leieforhold, ta gjerne kontakt med oss i Jushjelpa i Midt-Norge. Vi bistår både leietakere og utleiere og kan blant annet være behjelpelig med å ta kontakt med den annen part for deg. Vi kan også bistå i Husleietvistutvalget.

Tekst: Christopher Sve Hestnes