73 51 52 50 jushjelpa@jushjelpa.no

Økning av leie i husleieforhold.

 

Som leietaker er det ikke utenkelig at man en eller flere ganger under et leieforhold får beskjed fra utleier om at leien settes opp. Leietakeren er imidlertid ofte den svake part i kontraktsforholdet – og derfor blir slike økninger i mange tilfeller godtatt uten videre. Det er dermed viktig at man som leietaker vet hvilke muligheter og begrensinger både man selv og utleier har til å endre leieprisen.

Utgangspunktet i norsk kontraktsrett er at avtaler skal holdes slik de ble inngått. Man skulle derfor tro at det ikke er adgang til å endre leieprisen underveis i et husleieforhold. Husleieloven oppstiller likevel to unntak fra det kontraktsrettslige utgangspunkt.

Indeksregulering
Den ene måten man kan kreve endring av leieprisen på, er endring etter konsumprisindeksen. Både leietaker og utleier kan kreve endring etter denne bestemmelsen. Dette medfører at bestemmelsen vil være til fordel for utleier når konsumprisindeksen er i vekst.

Loven oppstiller tre vilkår for indeksregulering. Det første er at endringen skal tilsvare den endring i konsumprisindeksen som har skjedd siden leiefastsetting. Dette betyr at det skal tilsvare endringen enten siden avtaleinngåelsen, forrige indeksregulering eller forrige tilpasning til gjengs leie. Videre er det et vilkår at det har gått ett år siden forrige leiefastsetting ble satt i verk. Til sist må den andre part gis et skriftlig varsel hvor det minst én måneds frist før endringen settes i verk.

Tilpasning til gjengs leie
Videre kan det kreves at leien blir endret til det som omtales som ”gjengs leie”. Det er viktig at man er oppmerksom på at gjengs leie ikke er hvor mye utleier kunne fått for leieobjektet, men et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Gjengs leie er altså ikke det samme som markedsleie.

I og med at tilpasning til gjengs leie i mange tilfeller kan bety en mer drastisk endring enn indeksregulering, er det strengere vilkår som må oppfylles. For det første må leieforholdet ha vart minst to år og seks måneder. Videre kan det ikke i dette tidsrommet ha skjedd noen annen endring enn endring etter konsumprisindeksen. Dette betyr at hvis man har reforhandlet leien, vil fristen på 2,5 år løpe fra dette tidspunkt.

Tilpasning til gjengs leie må varsles seks måneder før iverksettelse. Et slikt varsel må fremsettes skriftlig. Dette betyr i praksis at en endring til gjengs leie bare kan skje hvert tredje år. Tilslutt er det et vilkår at det er gått ett år siden forrige leieprisfastsetting. Dette vil i praksis bety at dersom det har blitt foretatt indeksregulering i leieforholdet, må det minst ha gått ett år siden denne reguleringen ble satt i verk.

Hvis man er uenig i hva den andre part hevder kan anses som gjengs leie, er det mulighet for å få dette fastsatt av en takstnemd som oppnevnes av tingretten.

Dersom du skulle ha noen spørsmål angående leieprisjustering, ta gjerne kontakt med oss i Jushjelpa i Midt-Norge. Vi bistår både leietaker og utleier og kan blant annet være behjelpelig med å ta kontakt med den annen part for deg. Vi kan også bistå i husleietvistutvalget.

Tekst: Eline Raphaug